Distrito de Leiria. Volume de anúncios, peso dos particulares e preço mediano por tipologia face às imobiliárias, com recolhas diárias.
Com base em 410 000+ anúncios monitorizados em 9 portais imobiliários.
Variação de anúncios ativos omitida — entre Agosto e Setembro de 2026 a cobertura do Idealista foi alargada a todos os concelhos, pelo que o salto no número de anúncios reflete a cobertura, não o mercado. Leitura significativa a partir do snapshot de Novembro.
| Tipologia | Particulares | Imobiliárias | Diferença |
|---|---|---|---|
| T2 | 209 000 € | 330 000 € | -36.7% |
| T3 | 360 000 € | 385 000 € | -6.5% |
Mediana do preço pedido por tipologia. Particulares são anúncios classificados pelos próprios portais como venda direta pelo proprietário (sem mediação); anúncios sem classificação não entram na comparação. Tipologias com menos de 10 anúncios de particulares ou 20 de imobiliárias não aparecem para evitar ruído estatístico. Amostra apresentada como particulares / imobiliárias. Metodologia completa em FSBO Portugal 2026.
O concelho de Alcobaça apresenta atualmente 3406 anúncios ativos, um volume que reflete a dimensão relevante deste mercado na região Oeste. Os anúncios colocados diretamente por particulares (FSBO) representam apenas 29 registos, ou seja, 0,9% do total, o que evidencia uma forte predominância da intermediação profissional na comercialização de imóveis no concelho.
A análise por tipologia permite identificar um padrão de desconto na oferta de particulares face à mediação imobiliária. Nos apartamentos e moradias T3, a amostra recolhida indica um preço mediano de 370.000 euros nos anúncios de particulares (n=10), contra 395.000 euros nos anúncios de imobiliárias (n=876), o que corresponde a um desconto de 6,3%. Ainda que a amostra de particulares seja reduzida e deva ser interpretada com prudência, o diferencial sugere que os proprietários que optam pela venda direta tendem a posicionar-se ligeiramente abaixo dos valores praticados pela mediação.
Em termos de distribuição geográfica, a oferta concentra-se sobretudo nas freguesias de São Martinho do Porto, Maiorga, Alcobaça e Vestiaria, Pataias e Martingança, e Alfeizerão, que constituem os principais polos de atividade e onde se recomenda focar o acompanhamento comparativo de preços.
O ImoViz identifica automaticamente anúncios de particulares em Alcobaça e entrega-os como leads qualificadas ao agente — vetadas à mão, todos os dias úteis. Cerca de 4,6% dos anúncios classificados em Alcobaça são de particulares. Neste momento acompanhamos 188 anúncios de particulares confirmados pela nossa análise.
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