Distrito de Setúbal. Volume de anúncios, peso dos particulares e preço mediano por tipologia face às imobiliárias, com recolhas diárias.
Com base em 410 000+ anúncios monitorizados em 9 portais imobiliários.
Variação de anúncios ativos omitida — entre Agosto e Setembro de 2026 a cobertura do Idealista foi alargada a todos os concelhos, pelo que o salto no número de anúncios reflete a cobertura, não o mercado. Leitura significativa a partir do snapshot de Novembro.
| Tipologia | Particulares | Imobiliárias | Diferença |
|---|---|---|---|
| T1 | 275 000 € | 292 000 € | -5.8% |
| T2 | 307 000 € | 349 000 € | -12.0% |
| T3 | 380 000 € | 388 500 € | -2.2% |
| T4 | 650 000 € | 585 000 € | +11.1% |
Mediana do preço pedido por tipologia. Particulares são anúncios classificados pelos próprios portais como venda direta pelo proprietário (sem mediação); anúncios sem classificação não entram na comparação. Tipologias com menos de 10 anúncios de particulares ou 20 de imobiliárias não aparecem para evitar ruído estatístico. Amostra apresentada como particulares / imobiliárias. Metodologia completa em FSBO Portugal 2026.
O concelho de Almada regista atualmente 7.687 anúncios ativos monitorizados nos principais portais imobiliários, uma amostra representativa que permite caracterizar o comportamento da oferta embora não constitua um levantamento censitário. Deste universo classificado, os anúncios colocados diretamente por particulares (FSBO) representam 9,9%, uma quota minoritária mas suficiente para sustentar uma comparação estatística com a oferta mediada por imobiliárias.
A análise dos preços medianos por tipologia evidencia um padrão consistente de desconto nos anúncios de particulares face aos das imobiliárias, com magnitude decrescente à medida que a tipologia aumenta. Nos T1, o desconto atinge -9,7% (€290.000 face a €321.000), estreitando-se para -8,0% nos T2 (€320.000 vs €348.000) e para -4,9% nos T3 (€388.000 vs €408.000). Nos T4, o diferencial torna-se residual, situando-se em apenas -1,2% (€632.500 vs €640.000), o que sugere maior alinhamento de expectativas de preço no segmento superior.
A distribuição geográfica da oferta concentra-se sobretudo nas freguesias de Charneca de Caparica e Sobreda, Laranjeiro e Feijó, Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Caparica e Trafaria, e Costa da Caparica, que agregam o grosso dos anúncios monitorizados no concelho.
O ImoViz identifica automaticamente anúncios de particulares em Almada e entrega-os como leads qualificadas ao agente — vetadas à mão, todos os dias úteis. Cerca de 3,8% dos anúncios classificados em Almada são de particulares. Neste momento acompanhamos 285 anúncios de particulares confirmados pela nossa análise, com ~24 novos por mês.
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