Distrito de Setúbal. Volume de anúncios, peso dos particulares e preço mediano por tipologia face às imobiliárias, com recolhas diárias.
Com base em 410 000+ anúncios monitorizados em 9 portais imobiliários.
Variação de anúncios ativos omitida — entre Agosto e Setembro de 2026 a cobertura do Idealista foi alargada a todos os concelhos, pelo que o salto no número de anúncios reflete a cobertura, não o mercado. Leitura significativa a partir do snapshot de Novembro.
| Tipologia | Particulares | Imobiliárias | Diferença |
|---|---|---|---|
| T2 | 289 000 € | 295 000 € | -2.0% |
| T3 | 380 000 € | 368 100 € | +3.2% |
| T4 | 440 000 € | 575 000 € | -23.5% |
Mediana do preço pedido por tipologia. Particulares são anúncios classificados pelos próprios portais como venda direta pelo proprietário (sem mediação); anúncios sem classificação não entram na comparação. Tipologias com menos de 10 anúncios de particulares ou 20 de imobiliárias não aparecem para evitar ruído estatístico. Amostra apresentada como particulares / imobiliárias. Metodologia completa em FSBO Portugal 2026.
O concelho de Setúbal apresenta atualmente 6339 anúncios ativos no mercado residencial, um volume expressivo que reflete a dimensão e a atratividade desta zona da Península de Setúbal. Deste universo, apenas 33 imóveis são comercializados diretamente pelos proprietários, correspondendo a 0,5% do total. Trata-se de uma quota residual, que confirma o domínio quase absoluto da intermediação profissional na captação e colocação de imóveis neste território.
Relativamente ao diferencial de preços entre particulares e imobiliárias por tipologia, a amostra disponível de anúncios FSBO é insuficiente em todas as categorias analisadas, o que impede a extração de conclusões estatisticamente robustas sobre eventuais padrões de desconto ou prémio. Esta limitação reforça, aliás, a reduzida expressão do canal direto no concelho e a dificuldade de estabelecer referências de mercado fora do circuito profissional.
Em termos de distribuição geográfica, a oferta concentra-se sobretudo na União de Freguesias de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), seguindo-se São Sebastião, a União de Freguesias de Azeitão (São Lourenço e São Simão), Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra e Sado. Estas freguesias constituem os principais polos de atividade e devem orientar a leitura territorial da procura e da oferta.
O ImoViz identifica automaticamente anúncios de particulares em Setúbal e entrega-os como leads qualificadas ao agente — vetadas à mão, todos os dias úteis. Cerca de 3,4% dos anúncios classificados em Setúbal são de particulares. Neste momento acompanhamos 244 anúncios de particulares confirmados pela nossa análise, com ~22 novos por mês.
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