Distrito de Lisboa. Volume de anúncios, peso dos particulares e preço mediano por tipologia face às imobiliárias, com recolhas diárias.
Com base em 410 000+ anúncios monitorizados em 9 portais imobiliários.
Variação de anúncios ativos omitida — entre Agosto e Setembro de 2026 a cobertura do Idealista foi alargada a todos os concelhos, pelo que o salto no número de anúncios reflete a cobertura, não o mercado. Leitura significativa a partir do snapshot de Novembro.
| Tipologia | Particulares | Imobiliárias | Diferença |
|---|---|---|---|
| T1 | 374 500 € | 425 000 € | -11.9% |
| T2 | 525 000 € | 535 000 € | -1.9% |
| T3 | 780 500 € | 670 000 € | +16.5% |
| T4 | 805 000 € | 899 000 € | -10.5% |
Mediana do preço pedido por tipologia. Particulares são anúncios classificados pelos próprios portais como venda direta pelo proprietário (sem mediação); anúncios sem classificação não entram na comparação. Tipologias com menos de 10 anúncios de particulares ou 20 de imobiliárias não aparecem para evitar ruído estatístico. Amostra apresentada como particulares / imobiliárias. Metodologia completa em FSBO Portugal 2026.
O concelho de Lisboa concentra 29 831 anúncios ativos monitorizados nos principais portais imobiliários, uma amostra que reflete a oferta visível mas não corresponde à totalidade do parque à venda no concelho. Nesse universo classificado, os anúncios colocados diretamente por particulares (FSBO) representam 6,7% do total, um peso reduzido face à presença dominante da mediação imobiliária, mas suficiente para estabelecer padrões de preço comparáveis em várias tipologias.
A análise por tipologia revela um comportamento diferenciado entre segmentos. Nos apartamentos T1 e T2, os preços medianos praticados por particulares situam-se claramente abaixo dos valores das imobiliárias: €389.500 contra €450.000 no T1 (desconto de 13,4%) e €505.000 contra €585.000 no T2 (desconto de 13,7%), com amostras robustas em ambos os lados. Já no T3, a diferença estreita para apenas 1,4% (€685.000 vs €695.000), e no T4 inverte-se ligeiramente, com os particulares a pedirem mais 1,5% do que as imobiliárias (€990.000 vs €975.000). O desconto FSBO concentra-se, portanto, nas tipologias mais líquidas e desaparece nos segmentos superiores.
A oferta monitorizada distribui-se sobretudo por Avenidas Novas, Estrela, Arroios, Benfica e Lumiar, freguesias que concentram o grosso dos anúncios visíveis no concelho.
O ImoViz identifica automaticamente anúncios de particulares em Lisboa e entrega-os como leads qualificadas ao agente — vetadas à mão, todos os dias úteis. Cerca de 4,5% dos anúncios classificados em Lisboa são de particulares. Neste momento acompanhamos 436 anúncios de particulares confirmados pela nossa análise, com ~45 novos por mês.
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