Distrito de Lisboa. Volume de anúncios, peso dos particulares e preço mediano por tipologia face às imobiliárias, com recolhas diárias.
Com base em 410 000+ anúncios monitorizados em 9 portais imobiliários.
Variação de anúncios ativos omitida — entre Agosto e Setembro de 2026 a cobertura do Idealista foi alargada a todos os concelhos, pelo que o salto no número de anúncios reflete a cobertura, não o mercado. Leitura significativa a partir do snapshot de Novembro.
| Tipologia | Particulares | Imobiliárias | Diferença |
|---|---|---|---|
| T1 | 419 000 € | 405 000 € | +3.5% |
| T2 | 507 500 € | 639 000 € | -20.6% |
| T3 | 750 000 € | 950 000 € | -21.1% |
| T4 | 1 225 000 € | 1 480 000 € | -17.2% |
Mediana do preço pedido por tipologia. Particulares são anúncios classificados pelos próprios portais como venda direta pelo proprietário (sem mediação); anúncios sem classificação não entram na comparação. Tipologias com menos de 10 anúncios de particulares ou 20 de imobiliárias não aparecem para evitar ruído estatístico. Amostra apresentada como particulares / imobiliárias. Metodologia completa em FSBO Portugal 2026.
A monitorização dos principais portais imobiliários identifica atualmente 12.351 anúncios ativos no concelho de Cascais. Entre os anúncios classificados por tipo de anunciante, os particulares representam 5,9% da oferta, uma fatia minoritária face à presença dominante das agências imobiliárias neste mercado.
A comparação dos preços medianos por tipologia revela um padrão consistente de desconto nos anúncios de particulares, embora com magnitude variável. Nas tipologias T1 e T4, o diferencial é modesto: -4,7% nos T1 (€429.000 vs €450.000) e -3,6% nos T4 (€1.590.000 vs €1.650.000). O desconto acentua-se significativamente nas tipologias intermédias, onde a amostra é mais robusta: os T2 de particulares apresentam uma mediana de €555.000 contra €675.000 nas imobiliárias (-17,8%), e os T3 fixam-se em €830.000 face a €1.050.000 (-21,0%). Este padrão sugere maior sensibilidade de preço por parte dos proprietários diretos no segmento familiar.
Em termos de distribuição geográfica, a oferta monitorizada concentra-se sobretudo nas freguesias de Cascais e Estoril, Carcavelos e Parede, Alcabideche e São Domingos de Rana, que agregam a maior parte do volume de anúncios ativos no concelho.
O ImoViz identifica automaticamente anúncios de particulares em Cascais e entrega-os como leads qualificadas ao agente — vetadas à mão, todos os dias úteis. Cerca de 3,3% dos anúncios classificados em Cascais são de particulares. Neste momento acompanhamos 128 anúncios de particulares confirmados pela nossa análise, com ~15 novos por mês.
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