Distrito de Setúbal. Volume de anúncios, peso dos particulares e preço mediano por tipologia face às imobiliárias, com recolhas diárias.
Com base em 410 000+ anúncios monitorizados em 9 portais imobiliários.
Variação de anúncios ativos omitida — entre Agosto e Setembro de 2026 a cobertura do Idealista foi alargada a todos os concelhos, pelo que o salto no número de anúncios reflete a cobertura, não o mercado. Leitura significativa a partir do snapshot de Novembro.
O concelho de Santiago do Cacém regista, no conjunto de anúncios monitorizados nos principais portais imobiliários, um universo de 1709 imóveis ativos à venda. Este valor não corresponde à totalidade do parque habitacional transacionável, mas antes a uma amostra representativa da oferta atualmente publicada. Dentro dos anúncios classificados, os particulares (FSBO) representam 11,0% da oferta, cabendo a esmagadora maioria à intermediação profissional.
A análise por tipologia revela um padrão consistente de posicionamento de preço abaixo do praticado pelas imobiliárias nas tipologias intermédias. Nos T2, os particulares apresentam um preço mediano de 364.500 euros (n=17) face aos 480.000 euros das imobiliárias (n=225), traduzindo-se num diferencial de -24,1%. Nos T3, o desconto mantém-se expressivo, com medianas de 390.000 euros nos particulares (n=16) contra 495.000 euros nas imobiliárias (n=207), correspondendo a -21,2%. Já nos T4, o sentido inverte-se: os particulares pedem 647.500 euros (n=18) face aos 575.000 euros das imobiliárias (n=159), o que representa um prémio de 12,6% e sugere maior heterogeneidade de produto no segmento superior.
A oferta concentra-se sobretudo nas freguesias de Santiago do Cacém, Santa Cruz e São Bartolomeu da Serra, Abela, São Francisco da Serra, Cercal e Santo André.
O ImoViz identifica automaticamente anúncios de particulares em Santiago do Cacém e entrega-os como leads qualificadas ao agente — vetadas à mão, todos os dias úteis. Cerca de 2,5% dos anúncios classificados em Santiago do Cacém são de particulares. Neste momento acompanhamos 123 anúncios de particulares confirmados pela nossa análise.
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