Terrenos: 17% da oferta, o dobro dos particulares

Quando se fala do mercado imobiliário português, fala-se de apartamentos em Lisboa e de moradias no litoral. Mas há um segmento que quase nunca entra na conversa e que representa uma fatia enorme do que está realmente à venda: um em cada seis anúncios de venda em Portugal é um terreno.

Os números nacionais

Contámos os anúncios de venda ativos, depois de eliminar duplicados entre portais:

• 91.023 terrenos à venda, em 533.977 anúncios de venda ativos — 17,0% de toda a oferta;
• Mediana de preço pedido de um terreno: 85.000 €;
• Entre os anúncios com classificação de anunciante, 18,4% dos terrenos são de particulares — contra 7,8% no mercado em geral. Mais do dobro.

Este último número é o que mais interessa a quem angaria. O terreno é o segmento onde o proprietário mais tenta vender sozinho — normalmente porque herdou o lote, não tem pressa e acha que um anúncio com duas fotografias chega. É exatamente o perfil de angariação que um agente consegue trabalhar.

Onde estão os terrenos

Os dez concelhos com mais terrenos à venda, com a percentagem de particulares e a mediana de preço pedido em cada um:

Duas leituras saltam da tabela.

A percentagem de particulares varia muito com a geografia. Em Coimbra, mais de 1 em cada 5 terrenos à venda é de um particular; Castelo Branco e Gondomar andam perto. No extremo oposto, Loulé tem apenas 9,0% — no litoral algarvio, onde a mediana pedida chega aos 375.000 €, os terrenos estão quase todos entregues a mediação.

O preço conta a mesma história ao contrário. A mediana pedida vai de 30.000 € em Castelo Branco a 375.000 € em Loulé — uma razão de mais de 12 para 1 entre concelhos que estão ambos no top 10 de oferta. Quanto mais barato o terreno, mais provável é o dono tentar vendê-lo sozinho.

Quanto tempo aguentam sozinhos

Seguimos os anúncios de terrenos que começaram como particulares e mais tarde apareceram com uma imobiliária: a mediana é de cerca de 66 dias entre a primeira vez que vimos o anúncio e a mudança (amostra de 56 casos confirmados, com critérios apertados — ver metodologia).

Ou seja: a janela típica para falar com o dono de um terreno é de cerca de dois meses. Depois disso, ou desistiu, ou já assinou com outro agente.

Como calculámos

Contámos anúncios de venda ativos, com preço igual ou superior a 4.500 €, eliminando duplicados do mesmo imóvel entre portais. "Terreno" é a classificação do próprio anúncio.

A percentagem de particulares usa como base apenas os anúncios com classificação de anunciante (particular ou profissional), excluindo os portais que só publicam anúncios de agências — incluí-los inflaria artificialmente o lado profissional. É a mesma base honesta que usamos nas páginas de mercado.

No tempo até à mudança para mediação, a duração é medida desde a primeira vez que o nosso sistema viu o anúncio — um limite inferior do tempo real no mercado. A amostra exige uma única mudança confirmada, não revertida durante pelo menos 30 dias, e exclui episódios curtos que resultam de correções de classificação.

Os valores são preços pedidos, não preços de escritura — trate-os como aquilo que são: o que o mercado pede hoje.

Com base em 520.000+ anúncios monitorizados em 9 portais imobiliários. Valores apurados a 28 de agosto de 2026.

O que isto muda para quem trabalha terrenos

O terreno é o segmento com mais proprietários a vender sozinhos e com a pior apresentação média do mercado — a maioria dos anúncios tem duas fotografias tiradas do chão. Para um agente, isso é uma oportunidade dupla: há mais donos para contactar, e é mais fácil destacar-se na apresentação.

Foi por isso que lançámos o gerador de vídeos de terreno: duas fotografias e o limite desenhado no browser chegam para produzir um vídeo profissional por 10 € + IVA.

Pode ver os números do seu concelho nas páginas de mercado — e se quer chegar aos particulares antes dos outros, o ImoViz entrega leads de particulares validadas à mão todos os dias úteis.