Preço Mediano de Imóveis por Concelho em Portugal (2026) — Dados de 186.000+ Anúncios

Quanto custa realmente comprar casa em Portugal?

É a pergunta que todo o agente imobiliário ouve — e que todo o comprador faz. Mas a resposta depende enormemente da zona, da tipologia e do momento.

Para dar uma resposta baseada em dados reais, analisámos mais de 186.000 anúncios ativos nos principais portais imobiliários portugueses.

O resultado é um mapa completo dos preços medianos de imóveis por concelho e tipologia — uma ferramenta que qualquer profissional do setor pode usar para fundamentar análises de mercado, preparar ACMs (Análises Comparativas de Mercado) e aconselhar clientes com dados concretos.

Os valores abaixo foram atualizados em 21 de abril de 2026 a partir de 288 concelhos com amostra suficiente na tipologia T3.

Os 10 concelhos mais caros de Portugal (T3)

Para o ranking nacional considerámos apenas concelhos com 200 ou mais anúncios ativos — filtro essencial para eliminar pequenos mercados onde meia dúzia de imóveis de luxo distorcem a mediana. O resultado são os dez concelhos com mercados profundos e preços medianos mais elevados:

1. Cascais (Lisboa) — 887 000 € (934 anúncios)
2. Funchal (Madeira) — 750 000 € (897 anúncios)
3. Lisboa (Lisboa) — 694 500 € (3 618 anúncios)
4. Oeiras (Lisboa) — 689 250 € (684 anúncios)
5. Loulé (Faro) — 679 000 € (791 anúncios)
6. Lagos (Faro) — 600 000 € (371 anúncios)
7. Faro (Faro) — 575 000 € (277 anúncios)
8. Porto (Porto) — 552 600 € (3 356 anúncios)
9. Matosinhos (Porto) — 525 000 € (1 421 anúncios)
10. Albufeira (Faro) — 520 000 € (274 anúncios)

Sem surpresas: as áreas metropolitanas de Lisboa (Cascais, Lisboa, Oeiras) e Porto (Porto, Matosinhos) dominam, juntamente com o Funchal e quatro concelhos do Algarve (Loulé, Lagos, Faro, Albufeira).

Estes valores refletem preços de oferta (asking prices) — o preço pedido pelo vendedor, não o preço final de transação.

Mercados de nicho: concelhos pequenos com preços surpreendentes

Existem concelhos fora das áreas metropolitanas e com volumes de oferta menores (50 a 199 anúncios) mas com preços medianos comparáveis aos dos maiores concelhos urbanos. Não entram no ranking nacional porque a amostra é mais pequena, mas são mercados muito reais — Madeira, Algarve premium, enclaves alentejanos — e interessantes para quem procura posicionamento exclusivo:

1. Calheta (Madeira) — 1 100 000 € (152 anúncios)
2. Castro Marim (Faro) — 880 000 € (105 anúncios)
3. Santa Cruz (Madeira) — 650 000 € (162 anúncios)
4. Óbidos (Leiria) — 645 000 € (58 anúncios)
5. Sines (Setúbal) — 622 064 € (140 anúncios)
6. Alcochete (Setúbal) — 620 000 € (69 anúncios)

Estes valores devem ser lidos com a amostra em mente: uma mediana de 1.100.000 € num concelho com 152 anúncios é mais volátil do que a mesma mediana calculada sobre 800 anúncios. Ainda assim, a ordem de grandeza é informativa para análise de mercado local.

Os 10 concelhos T3 mais acessíveis

No extremo oposto, concelhos do interior norte e centro oferecem preços significativamente mais baixos. Lista filtrada para concelhos com pelo menos 30 anúncios ativos:

1. Penalva do Castelo (Viseu) — 72 500 € (33 anúncios)
2. Vouzela (Viseu) — 76 000 € (67 anúncios)
3. Macedo de Cavaleiros (Bragança) — 85 000 € (30 anúncios)
4. Fundão (Castelo Branco) — 95 000 € (74 anúncios)
5. Mangualde (Viseu) — 95 000 € (89 anúncios)
6. Melgaço (Viana do Castelo) — 97 495 € (44 anúncios)
7. Valpaços (Vila Real) — 100 000 € (79 anúncios)
8. Guarda (Guarda) — 112 500 € (61 anúncios)
9. Oliveira do Hospital (Coimbra) — 120 000 € (67 anúncios)
10. Santa Comba Dão (Viseu) — 120 000 € (47 anúncios)

A diferença entre o concelho mais caro e o mais barato ultrapassa dez vezes o valor — um dado útil para agentes que trabalham com clientes dispostos a mudar de região.

Lisboa vs. Porto: como se comparam?

A diferença entre Lisboa e Porto continua significativa, embora o Porto tenha registado uma valorização forte nos últimos anos. Comparação de preços medianos ao nível do distrito:

• T3: Lisboa 520 000 € · Porto 420 000 € — diferença de 24%
• T2: Lisboa 393 000 € · Porto 317 500 € — diferença de 24%
• T1: Lisboa 330 000 € · Porto 270 000 € — diferença de 22%

Esta análise é particularmente útil para agentes que trabalham com clientes que consideram mudar de cidade — os dados permitem comparações objetivas e baseadas em amostras reais.

Tipologias em destaque

T1 — O investimento para arrendamento

Os T1 são a tipologia preferida de investidores focados em arrendamento. Os preços medianos variam enormemente entre Lisboa (onde um T1 central pode ultrapassar valores muito acima do resto do país) e o interior (onde é possível encontrar T1 por uma fração desse valor).

T2 — A escolha de casais e jovens famílias

O T2 é a tipologia com maior volume de oferta na maioria dos concelhos urbanos. É também onde a diferença entre "novo" e "usado" é mais pronunciada.

T3 — O padrão familiar

O T3 continua a ser a tipologia de referência para famílias. É a melhor base para comparações de mercado porque tem volume suficiente em quase todos os concelhos.

Moradia — O sonho português

As moradias apresentam a maior dispersão de preços — desde recuperações no interior até propriedades premium no Algarve e Cascais que ultrapassam o milhão.

Como usar estes dados na prática

Para agentes imobiliários

• ACM (Análise Comparativa de Mercado): Use o preço mediano como ponto de partida para avaliar imóveis. O P25-P75 (intervalo interquartil) dá a faixa realista de preços.
• Prospeção: Identifique concelhos onde o preço mediano está abaixo da média distrital — podem ser zonas em crescimento.
• Argumentação com clientes: Dados concretos de 186.000+ anúncios são mais convincentes do que estimativas subjetivas.

Para compradores

• Expectativas realistas: O preço mediano mostra o valor de mercado real, não valores inflacionados.
• Comparação entre zonas: Use a ferramenta para comparar concelhos vizinhos e encontrar melhor relação qualidade-preço.

Explore os dados interativamente

Todos os dados desta análise estão disponíveis na nossa ferramenta interativa de preço mediano. Pode filtrar por distrito, concelho, freguesia e tipologia, e ver a distribuição completa de preços (mediana, média, percentis, mínimo e máximo).

A ferramenta é gratuita e sem registo — basta selecionar a zona que lhe interessa.

Perguntas frequentes

Qual é o preço mediano de um T3 em Lisboa?

O preço mediano de um T3 no distrito de Lisboa é de 520 000 € (dados atualizados a 21 de abril de 2026). Este valor varia significativamente por concelho e freguesia — consulte a ferramenta interativa de preço mediano do ImoViz para a decomposição completa.

Como é calculado o preço mediano?

O preço mediano é o valor que divide a amostra ao meio — 50% dos anúncios têm preço inferior e 50% têm preço superior. Ao contrário da média, a mediana não é distorcida por valores extremos, o que a torna uma medida mais fiável do preço típico de mercado.

De onde vêm os dados do ImoViz?

Os dados provêm de 10+ fontes do mercado imobiliário português, analisadas diariamente. O total de anúncios ativos ultrapassa os 186.000.

O preço mediano é o mesmo que o preço de venda?

Não. Os valores apresentados são preços de oferta (asking prices) — o preço pedido pelo vendedor no anúncio. O preço final de venda pode ser inferior (após negociação) ou, em mercados muito competitivos, até superior.

Com que frequência são atualizados os dados?

Os dados são atualizados diariamente. A cada dia, novos anúncios são adicionados e anúncios removidos são desativados na base de dados, mantendo os valores sempre atuais.

Metodologia

• Fonte: ImoViz Property Database (imoviz.pt)
• Imóveis analisados: 186.000+ anúncios ativos
• Fontes: 10+ portais imobiliários portugueses
• Tipologias: T0, T1, T2, T3, T4, T5+, Moradia
• Mínimo por zona: 5 anúncios (zonas com menos de 5 anúncios não são incluídas)
• Deduplicação: Anúncios publicados em várias fontes são contados uma única vez
• Tipo de preço: Preços de oferta (asking prices), não preços de transação
• Atualização: Diária
• Última atualização dos dados neste artigo: 21 de abril de 2026

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